Gayrimenkul Geliştirme Adımları

Türkiye’de gayrimenkul geliştirme faaliyetleri yaklaşık son 10 yıldan beri hızlı bir gelişim göstermektedir. Özellikle ana faaliyet alanları inşaat taahhüt olan firmalar, taahhüt sektöründen elde ettikleri kazançlarla yapmış oldukları arsa yatırımlarını değişen konjonktüre paralel olarak büyük çaplı yap-sat konut veya kiralanabilecek avm, ofis gibi projelere dönüştürerek sektörde başı çekmektedirler. Bunları bankacılık sektörünün önde gelen firmaları ile tekstil, gıda gibi alanlarda faaliyet gösteren firmalar takip etmektedir. Özellikle devletin Emlak GYO ve TOKi vasıtasıyla hasılat paylaşımlı modelleri ile sektörde çok farklı alanlarda faaliyet gösteren firmalara da bu alanda yatırım yapma imkanını açmasıyla gayrimenkul geliştirme faaliyetleri yurtiçinde ve yurtdışında birçok yatırımcı için oldukça cazip bir sektör haline gelmiştir.

İnşaat taahhüt ve gayrimenkul geliştirme sektöründe yıllardır edindiğim tecrübeler ve yapmış olduğum akademik araştırmalar, sektörde faaliyet gösteren firmaların geçmiş deneyimlerine paralel olarak gayrimenkul geliştirme alanında bazı konularda güçlü bir pozisyonda yer aldıklarını bazı alanlarda ise oldukça zayıf kaldıklarını göstermiştir. Örneğin taahhüt sektöründen gayrimenkul geliştirmeye adım atmış firmalarda inşaat operasyonlarını yönetme açısından bir sorun yaşanmaz iken özellikle fizibilite aşamaları ve finansal modellemelerde bu firmalar yetersiz kalmaktadır. Bankacılık sektöründen gayrimenkul sektörüne geçen firmalarda ise durum tam tersi olarak karşımıza çıkmaktadır. Her iki durumda da firmalar, geliştirilecek olan arsalarda en verimli sonucu almakta tam manasıyla başarılı olamamaktadır.

Bugün sürekli büyümekte olan bu sektörde, gayrimenkul geliştirme adımlarının tamamını takip eden firma sayısı oldukça azdır.

Bu yazımda, gayrimenkul geliştirme aşamalarını ana ve alt başlıklarıyla anlatmaya çalışacağım ve gayrimenkul geliştirme firmalarının geçirmeleri gereken temel süreçleri kısaca özetleyeceğim:Gayrimenkul geliştirme aşamalarını, temel olarak 10 başlık altında toplayabiliriz:

  1. Arsa Seçim Aşaması

  2. Arsaya İlişkin Hedeflerin Belirlenme Aşaması

  3. Fizibilite Aşaması

  4. Mimari Tasarım Aşaması

  5. Bütçe ve Maliyet Aşaması

  6. Finansman Aşaması

  7. İnşaat Aşaması

  8. Pazarlama Aşaması

  9. Satış/Kiralama Aşaması

  10. Kapanış Aşaması

Her bir başlık, kendi içinde yönetilmesi gereken birer süreç olup bu süreçlerin bazen biri biterken diğeri başlamakta, bazen ise süreçler birbirlerine paralel olarak takip edilmektedir.

“Arsa seçim aşaması”, üzerinde geliştirme yapılması planlanan arsanın yeri, konumu, büyüklüğü, sınırları ve çevre etkileşimleri, mevcut ve önceki kullanım alanları, altyapı durumu ve arsaya erişim yolları gibi genel bilgilerin elde edilmesiyle başlar. Arsanın rüzgar ve güneş alma durumu, arsanın bulunduğu bölgedeki sıcaklık ve yağış ortalamaları ile bölge nemi gibi iklimsel durum araştırılmasıyla devam edilir. Ardından arsanın topoğrafyası, yükseklikleri, uzay resimleri, koordinatları, bitkileşme durumu, su ile etkileşimi ve jeolojik durumuyla ilgili detaylı araştırma yapılır. Toplanan bu verilere ilave olarak arsanın bulunduğu bölgenin nüfusu, demografik yapısı, bölgedeki ticari ve sanayi yapılaşması, komşu bina yükseklikleri, bölgede yaşayan nüfusun alım gücü seviyelerini de içeren sosyo-kültürel durum analiz edilir. Son olarak da; arsanın kullanım bilgisi ve izni, arsa minimum kullanım alan bilgisi, bina yükseklik sınırı, TAKS, KAKS, park alanı, terk alan, yeşil alan, plan notları bilgileri, şerhler, tapu kayıtları, hissedar bilgileri, 1/1000 uygulama imar planı ve notları ile tapu bilgilerini de içeren yasal konular araştırılarak bu aşama tamamlanır.

Arsaya ait tüm veriler toplandıktan sonra “arsaya ilişkin hedeflerin belirlenme aşamasına” geçilir. Bu aşamada, arsanın SWOT analizi (problem ve fırsatlara ilişkin genel bir değerlendirme) yapılır. Gelişmeyi etkileyecek temel etmenler belirlenir. Arsanın ne amaçla kullanılacağını tespit eden temel kriterler belirlendikten sonra arsada yapılacak olan geliştirmeye karar verilir. Üçüncü aşama, fizibilite aşamasıdır. Bu aşamada çevresel, sosyal ve ekonomik analizler yapılır. ÇED raporları, pazar analizi, finansal analiz, ekonomik analiz, sosyo-kültürel analiz, pazarlanabilme analizleri yapılır. Stratejik planlama süreçleri detaylı olarak hazırlanır. Arazi birleştirme konusunda pazarlıklar yapılarak farklı senaryolarla arsada geliştirilmesi planlanan projeler için dizayn kriterleri belirlenir. Bu aşamada hedef bütçe belirlenerek projenin ana iş programı ve hedef tamamlanma tarihleri ile ilgili planlama yapılır. Bu verilere bağlı olarak yatırım, pazar, finansal, operasyonel, arsanın değeri üzerinde satın alınması, pazar verilerinde hata olması, deneyimsizlik, konseptin pazarlanamaması ve süresel riskleri belirlenerek risk analizi yapılır. Tüm bu veriler ışığında arsanın en verimli kullanım amacı belirlenerek kavamsal geliştirme yapılır ve yatırım stratejisi belirlenir. Bununla birlikte alternatifler de geliştirilerek bunların sonuçları mukayese edilir ve ilgili danışmanların görüşleri alınarak en iyi opsiyon seçilir ve son fizibilite raporu hazırlanır. Bu raporda:

–          Genel Özet
–          Proje Tanımı
–          Fayda Analizi
–          Teklif Edilen Proje Renderları
–          Lokasyon ve Arsa Haritaları
–          Arsa ve Çevresinin Resimleri
–          Arsa Kısıtlamaları
–          Pazar Analizi
–          Pazarlanabilme Analizi
–          Detaylı Risk Analizi
–          Varsa İş Bitiminde Uygulanacak Exit Planı
–          Leasing/Satış Planı
–          Pazarlama Planı
–          Finansal Plan yer alır.

Fizibilite raporunda sonra artık projeye “go” kararı verilmiştir ve yatırımın yapılma kararı alınmıştır. 4. aşama; pazar analizi, en verimli kullanım amacı tespiti, kavramsal geliştirme, ekonomik fizibilite ve yatırım stratejisi hakkındaki rapor verilerine göre “mimari tasarımın hazırlanması” aşaması olup hazırlanan mimari tasarıma göre piyasanın test edilmesi ve mimarlık ve mühendislik uygulama ve detay projelerinin hazırlanmasını içerir.

Hazırlanan uygulama projelerin detaylı olarak “maliyetlendirilmesi ve bütçesinin hazırlanması” 5. aşamayı oluşturur. Projenin direk ve endirek maliyetlerinin yer aldığı soft ve hardcost olarak tabir edilen tüm maliyetleri bu aşamada hesap edilerek detaylı bütçe oluşturulur. 6 aşama olan “finansman aşaması”, fizibilite aşamasına paralel olarak yürütülür. Yatırımın ne kadarının özkaynak kullanılarak yapılacağı, banka kredileri ve dış finansman kullanımı konuları ile ilgili görüşmeler yürütülür. Kat karşılığı arsa geliştirme, hasılat paylaşımlı model, yap-işlet-devret, yap-işlet gibi modellerle projelerin finansmanında ait alternatif senaryolar çalışılır. 7. ve günümüzdeki projelerde doğru planlama yapılamadığı için maalesef en uzun süren aşama “inşaat yapım aşaması”dır. Bu aşama, inşaat öncesi izinlerin ve ruhsatın alınmasıyla başlar, organizasyondaki yetkili ve sorumlu kişilerin atanmasıyla devam eder, mobilizasyon aşaması ile takip edilen süreç, inşaat imalat aşamasıyla sona erer. Bu süreç devam ederken 8. ve 9. aşamalar olan “pazarlama, satış ve kiralama faaliyetleri” eş zamanlı olarak başlar. Özellikle kiralama süreçleri doğrudan mimari tasarımı da etkileyeceğinden aslında bu süreç tasarım aşamasında başlamalıdır. Aynı şekilde pazarlama faaliyetleri de mimari tasarım sürecinde belirleyici rol oynamaktadır.

Gayrimenkul geliştirme sürecinin son aşaması “kapanış aşaması”dır ki eğer geliştirilen proje işletiliyorsa, işletecek olan firmaya projeye ait kullanım kitapçığının hazırlanarak verilmesi gerekir. Proje eğer satılacaksa, örneğin bir konut projesiyse, kapanış aşamasında devir işlemleri için gerekli tüm yasal konuların tamamlanmasına dikkat edilmelidir ve konutu satın alacak alıcılara da aynı şekilde bina kullanım kılavuzu hazırlanmalıdır.

Yukarıda gayrimenkul geliştirme adımlarını, mümkün olan en kısa biçimde özetlemeye çalıştım. Aslında herbir başlık kendi içinde ayrı bir yazı konusu olan gayrimenkul geliştirme adımlarının tamamının, etkin bir yönetim felsefesi, bu yönetimi destekleyecek nitelikli çalışan kadrosu ve tüm bu süreçlerde oluşan verileri birbirine aktaracak güçlü ve entegre bir bilgi işlem altyapısına gereksinim vardır. Bu entegrasyona ilişkin görüşlerimi bir sonraki yazımda sizlerle paylaşacağım.

İstanbul, 2012

 

© - 2018 www.leventsumer.com | Dr. Levent SÜMER Her Hakkı Saklıdır.