Gayrimenkul Geliştirme Süreçlerinde Yapılan Hatalar Nelerdir ?

“Gayrimenkul Türkiye Dergisi” Temmuz-Ağustos 2013 sayısında “Analiz” bölümünde yayınlanan yazım:

Gayrimenkul Geliştirme Süreçlerinde Yapılan Hatalar Nelerdir?

Birçok disiplinin birarada çalışmasını gerektiren uzun ve karmaşık bir süreç olan gayrimenkul geliştirme sürecinde hataya düşmemek için yapılacak düzenlemeler firmalar için birer maliyetten çok birer kazanımdır.

Gayrimenkul geliştirme süreci, birçok disiplinin birarada çalışmasını gerektiren uzun ve karmaşık bir süreçtir. Tasarım geliştirmeden proje yönetimine, satış ve pazarlamadan finansa, medya ve halkla ilişkilerden hukuk birimlerine kadar birçok departmanın üzerine düşen ciddi sorumluluklar vardır. Çoğu zaman iç içe geçmiş aşamalarda birbirine paralel giden bu süreçler ilk olarak planlama aşamasıyla başlar.

İdeal koşullarda kentler bir master plan dâhilinde kurulur. Okulların, hastanelerin, konutların, park ve bahçelerin, sosyal donatı alanlarının, alışveriş merkezlerinin, ana ve ara yolların yerleri, yükseklikleri, sınırları, nitelikleri hep önceden bu master plan dahilinde belirlenir. Kamu, bu plana uygun olarak sunmakla yükümlü olduğu hizmetleri kendi bütçesi dahilinde inşa ederken, yatırımcıları da şehrin bütünlüğünü koruyacak ve güzelleştirecek nitelikli yapılar yapmaya ve bu vesileyle de bu yatırımlardan para kazanmaya davet eder.

Herşey hayal ederek başlar

İşte bu noktada, bir yatırımcı kendince değerli bulduğu bir arsayı geliştirmek ve bu geliştirme sonucunda gelir elde etmek amacıyla birtakım fizibiliteler hazırlar. Arsanın üzerine inşa edilecek bir yapı projesi hayal ederek başlar. Sonra bu hayal, mimarlarımızın ve mühendislerimizin tasarım ve hesaplarıyla inşa edilmeyi bekleyen projelere dönüşür. Ardından bu projeler sahada tatbik edilerek inşaat tamamlanır. Gayrimenkul geliştirme süreçlerinde, arsanın bulunması, yapının hayal edilmesi ve fizibilitesinin yapılmasıyla başlayıp, önce projelere sonra da kalıcı eserlere dönüşen ve kısaca inşaat öncesi, inşaat ve inşaat sonrası süreç olarak 3 başlık altında toparlayabiliriz. Bu süreçte, zaman ve maliyet, yatırımı şekillendiren temel iki unsur olarak karşımıza çıkar.

Bu unsurlardan maliyeti belirleyen hususlar şu şekilde sıralanmaktadır:

– Lokasyon (Şehir, ülke)

– Tür/ Sınıf (Ofis, Konut, AVM)

– Kategori (A+, B, C)

– Tasarım

– Hedef Kitle

– Ekonomik Koşullar

– Karlılık Hedefleri

– Zaman

– Kullanılan Yöntemler

İnşaat öncesi süreçte arsa seçimi, pazar ve pazarlama analizleri, finansman bulma, projelendirme ve yasal izinlerin alınması için bir süre ve bütçe ayrılır. Projenin niteliğine göre bu sürecin belli bir evresinde pazarlama ve satış faaliyetleri başlar, ardından kısa bir zaman diliminde bitmesi arzu edilse de Türk inşaat sektöründe büyük bir süre harcanan inşaat uygulama süreci devam eder. Yapım sonrasında ise yine projenin türüne göre işletme, bakım ve garanti süreleri başlar.

Gayrimenkul geliştiricileri olarak yatırımcılar (Türkiye’de yatırımcıların birçoğu hem geliştirici hem işi üstlenen yüklenici rolünü de üstlenmektedir), bu süreçlerin bir veya birkaçını çok iyi bir şekilde yönetirken, gerek bilgi veya deneyim eksikliği, gerekse öngörü veya planlama hataları sebebiyle birtakım yanlışlar yapmakta ve bu hatalar ciddi mali sonuçlara yol açmaktadır. Bu hatalar:

–        Arsa seçiminde hata yapılması, (bu hata yapılmışsa diğerlerine bakmaya bile gerek yok!)

–        Seçilen arsada geliştirilecek projenin türü ve büyüklüğü konusunda hatalar yapılması,

–        İmar mevzuatına uygun olmayan projelendirme sonucu yasal mercilerle sorun yaşanması,

–        Finansman bulunmadan projelerin başlatılması,

–        Tasarım geliştirme ve uygulama projelerinin hazırlanması için yeteri kadar vakit ayrılmaması,

–        İnşaat imalat süresi için öngörülen sürenin kısa tutulması,

–        İmalat sırasında sürekli proje revizyonları yapılması,

–        Geliştirme sonrası projeden çıkış planının (exit plan) hazırlanmaması olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bu hataları kısaca analiz edelim.

ARSA SEÇİMİ

Arsanın lokasyonu, projenin fizibilitesini etkileyen en önemli unsurdur. Arsa, geliştirmenin kalbidir. Bazı lokasyonlardaki arsaların üzerinde geliştirilen projeler, niteliği ne olursa olsun hazır alıcılara sahip olsa da yanlış lokasyonda seçilen arsalar, geliştirilecek projenin türü ne olursa olsun geliştiricileri başarısızlığa uğratan en önemli etken olacaktır.

PROJENİN TÜRÜ VE BÜYÜKLÜĞÜ

Geliştirme aşamasında düşülen ikinci büyük hata, arsanın üzerine inşa edilecek yapının türü ve büyüklüğü konusundaki tercihlerde düşülen yanlışlardır. Konjonktüre göre bazen bir arsanın üzerine konut yapılması fizibil iken bazen bunun yerine ofis veya alışveriş merkezi yapılması daha uygun olabilir. Eğer imarı müsaade ediyorsa yapılacak yapının türüne ciddi olarak kafa yormak ve doğru projeyi tatbik etmek gerekir. Bununla birlikte yapının büyüklüğü ve segmenti de bu konuda çok önemlidir. Düşük gelirli bir mahallede inşa edeceğiniz bir konutun türü de buna hitap etmelidir. Ayrıca en büyüğü veya en iyisini yapma hedefi, duygusal olarak bazen kulağa hoş gelse de en optimumu ve en faydalısını yapmak daha akılcı ve mantıklı bir yaklaşım olacaktır.

İMAR MEVZUATI

İmar mevzuatı, ülkemizde sürekli bir sorun olmakla birlikte bunu büyüten sebeplerin başında da geliştiricilerin bu konuda bilgi eksikliği veya mevzuata aykırı davranması vardır. Bugün başta İstanbul olmak üzere birçok şehrimizde imar mevzuatlarına uygun yapılmayan birçok proje yasal sorunlarla karşı karşıyadır. Bu husus, birçok firmanın bırakın para kaybetmesine, batmasına bile sebep olabilmektedir.

ÖZ SERMAYE – DIŞ FİNANSMAN DENGESİ

Bir projenin hayata geçirilebilmesi için arsayı satın aldınız, projelerini hazırlayıp yasal izinleri alıp ruhsatı onaylattınız. Artık paranın büyük kısmının harcanacağı noktadasınız: İnşaat uygulama aşamasında. Ancak burada birçok firmanın temel sorunu projeye konacak bir öz sermayesi olmadan işe başlama veya bu öz sermaye çok sınırlı olduğundan inşaat devam ederken satıştan elde edilecek gelirlerle inşaatın tamamlanmasının düşünülmesidir ki bu sebeple batan birçok firma mevcuttur. Satıştan elde edilen gelirlerin inşaatın yapımı için harcanması yanlış bir finansman modeli değildir ancak öz sermaye-dış finansman dengesinin doğru kurulması ve inşaat sürecinin buna göre yönetilmesigerekmektedir. Aksi takdirde ters esen bir rüzgarda hem firma sahipleri hem de buraya yatırım yapan alıcılar, kiracılar ciddi zarar görmektedirler.

TASARIM, GELİŞTİRME VE KOORDİNASYON

Günümüz Türk inşaat sektörünün en büyük sorunlarından bir tanesi de uygulama projelerinin hazır olmadan imalat sürecinin başlatılması, amaca uygun olmayan tasarımlar yapılması ve imalat süreci devam ederken projelerde sürekli yaşanan revizyonlar sebebiyle sağlıklı bir bütçe ve süre planlaması yapılamaması, yapılanın ise sürekli değiştirilmesi ve bu sebeple takip edilememesidir. Gayrimenkul geliştirmenin önemli bir parçası olan proje tasarım, geliştirme ve koordinasyon aşaması, birçok geliştirici firmanın önem vermesi gereken ancak en çok gözardı ettiği aşama olarak karşımıza çıkmaktadır. Sektörün kronikleşmiş hastalığı olan “kervan yolda düzülür” mantığıyla başlanan birçok proje, süreç içerisinde yasal sorunlarla boğuşmakta,  öngörülen süre ve bütçede tamamlanamamakta ve hedeflenen yatırım geri dönüş sürelerini yakalayamamaktadır. Bu sebeple tasarım geliştirme aşaması, en az inşaat aşaması kadar önemli ve zaman ayrılması gereken bir aşamadır.

İNŞAAT İMALAT SÜRESİ

Geliştiricilerin temel gayesi, yaptıkları yatırıma konu inşaatı bir an önce tamamlayıp kâr elde etmektir ve bu hedef, işin zaten temel çıkış noktasıdır. Ancak inşaatın bir teknik yapılabilirliği ve bunun için harcanan bir optimum süresi vardır. Belli noktalarda kaynak arttırmak (malzeme, işçilik, ekipman ve finansman) suretiyle süreler nispeten geriye çekilebilse de bunun bir limiti vardır. Gece ve açık havada çalışmanın zorlukları inşaat sektörünü diğer endüstrilerden ayırmaktadır. Bununla birlikte planlama aşamasına projelendirme, ihale, lojistik tedarik ve imalat için yeterince vakit ayrılmaması birçok projenin süresel ve bütçesel olarak sapmasına sebebiyet vermektedir.

OLMAZSA OLMAZ ÇIKIŞ PLANI

Yapılan hatalarla ilgili son olarak inşaat sonrası sürecin planlanamamasını söyleyebiliriz. İster doğrudan müşteriye satış olsun, ister projenin bir fona satışı olsun, ister kiralama suretiyle işletmenin geliştirici tarafından üstlenilmesi şeklinde olsun her projenin bir çıkış planı (exit planı) olmalıdır ve bu plan geliştiriciler tarafından çok sağlıklı bir şekilde planlanamadığında ciddi sorunlarla karşı karşıya kalınmaktadır.

Özetle, gayrimenkul geliştirme, arsa seçiminden inşaat sonrasına kadar birçok süreci bünyesinde barındıran ve bu aşamaların çoğu yerde girişim yaptığı karmaşık bir süreçtir. Özellikle girişim olan bölgelerde süre ve bütçenin doğru yönetilmesi ve risklerin azaltılması; yukarıda sıralanan temel hatalara düşülmemesi adına önemlidir. Bu hatalar, aslında doğru bir planlamayla bertaraf edilebilecekken planlama aşamalarına yeterince zaman ayrılmaması sebebiyle firmalar açısından ciddi sıkıntılara yol açmaktadır.

Her bir hususun firmalara yüklediği bütçe artışları, sürenin uzamasının getirdiği gelir kayıpları, uygulanan yanlış satış fiyat politikaları, yatırım geri dönüş sürelerinin uzaması, ticari itibar kayıpları gibi alternatif maliyetleri hesaba katıldığında, bu hatalara düşmemek için yapılacak düzenlemelerin aslında firmalar için birer maliyetten çok birer kazanım olduğu ortaya çıkacaktır.

16.07.2013 – İstanbul

© - 2018 www.leventsumer.com | Dr. Levent SÜMER Her Hakkı Saklıdır.